Quel bien choisir ?

Une des premières questions que vous allez vous posez est de savoir quel type de bien vous allez acheter. en effet, vous pouvez vous diriger vers le terrain à bâtir et construire votre propre maison avec un architecte ou bien vous centrer vers un appartement dans le but d'investir et d'y habiter ensuite ou de le revendre une fois la loi défiscalisante achevée.  

LOGEMENT NEUF DANS UN COLLECTIF

•  Vous achetez un bien qui est encore virtuel puisqu'il n'est pas encore achevé. Vos droits sur vos biens achetés vous sont transférés au fur et à mesure que l'immeuble se construit.

• Le mode de paiement est reglementé de la manière suivante:

- 5 à la signature du compromis de vente

- 30% à l'achèvement des fondations

- 10% plancher bas du RC

- 20% plancher bas du 1er étage

- 5% mise hors d'eau

- 10% plâtres achevés

- 10% plomberie chauffage achevés

- 5% peinture achevée

- 5% à la livraison

• Vos frais de notaire sont réduis à 2% sur le programme des "Berges de Limoges".  

• La gestion de la copropriété se fait par le biais de 4 entités.

- Le syndic représente les copropriétaires et met en place les décisions prises en assemblée générale. Il peut être représenté par une personne physique ou morale.

- Le conseil syndical est représenté par des proprétaires choisis par l'assemblée générale et doit controler la gestion du syndic

- L'assemblée génrale se réunit une fois dans l'année afin de voter certains actes comme les comptes, des travaux, élections ...

- Le syndicat de copropriétaires.

• Un des gros avantages dans l'achat du neuf est de pouvoir disposer des lois fiscales qui qui vous font bénéficier de réductions fiscales. (cf rubrique Elaborer son projet)

CONSTRUIRE SA MAISON

• Vous pouvez acheter votre terrain en diffus ou faisant partie d'un lotissement. Si vous achetez un terrain diffus, faites bien attention à toutes les règles d'urbanisme et de constructibilité que vous pourrez regardez dans le PLU ou POS. Si vous achetez un terrain en lotissement, le lotisseur s'engage à vous viabiliser le terrain puis vous pourrez construire votre propre maison en passant par un professionnel.

• ATTENTION

Un lotissement est soumis à un cahier des charges et un règlement propre. Ce règlement peut être plus restrictif que le PLU ou POS c'est à dire qu'il doit au minimum reprendre les règles inscrites dans le PLU ou POS et il peut y en avoir d'autres. Le règlement se constitue de plusieurs volets comme les règles d'implantations sur voie et en limites séparatives, les hauteurs de toiture, l'application de certains râle d'enduits, la typologie des clôtures ...

Toutes ces règles sont établies afin d'obtenir un lotissement uniforme et cohérrent et de développer l'art de l'urbanisme au maximum.

Ces règles peuvent être contraignantes alors lisez bien le règlement et faites le analiser par un professionnel qui saura le mettre en application.

• Durant la signature du compromis de vente vos allez signer plusieurs documents comme le contrat de réservation, le plan masse du lotissement, le règlement, le cahier des charges, le programme des travaux, l'arrêté de l'autorisation de lotir délivré par la mairie au lotisseur et le plan de vente de votre terrain. Soyez très attentifs à tous ces documents et faites les parvenir au professionnel qui construira votre maison afin qu'il en prenne connaissance et dessine votre maison en conséquence.

Sur le plan de vente est représenté la localisation future de tous vos compteurs eau, gaz, eléctricité et des bouches eaux usées. Il est primordial que vous en preniez connaissance et que votre architecte prenne en compte ce paramètre afin de bien implanter votre maison.

• Il est recommandé de prendre une asssurance dommage ouvrage si vous faites construire votre maison.

• Afin de pouvoir construire votre maison vous devez déposer un permis de construire en mairie et pour tout projet dépassant 170 m2 de plancher vous devez faire appel à un architecte. La délivrance de votre permis peut aller de 3 à 5 mois, puis une fois délivré il peutr attaque par les tiers pendant deux mois. Le permis est valable deux ans et peut être prolongé un an.

ACHETER DANS L'ANCIEN

Voir ruvrique "Vente dans l'ancien" puis Guide de l'acheteur.

 Financer votre projet : Les prêts du secteur aidé

LE PRET A TAUX ZERO

Ce prêt a été mis en place afin de faciliter l'accession à la propriété dans le neuf ou l'ancien à condition qu'il n'y ait pas de travaux à réaliser.

Afin de bénéficier de ce prêt, il y a certaines conditions à respecter :

1)      Un plafonnement des ressources

Le plafonnement des ressources est établi afin de privilégier les revenus modestes. Pour calculer vos ressources, il faut prendre en compte les revenus imposables de chaque personne habitant dans le futur logement de l'année N-1. Pour les demandes faites entre le 1er Janvier et le 31 Mars, il faudra prendre en compte les revenus de l'année N-2 puisque les déclarations fiscales se font au 31 Mars.

Le plafonnement est représenté ci-après :

Nb de personnes	Zone A	Zone B et C
1	31 250 euros	23 688 euros
2	43 750 euros	31 588 euros
3	50 000 euros	36 538 euros
4	56 875 euros	40 488 euros
5	64 875 euros	44 425 euros

Zone A : Paris et grande agglomération, Côte d'Azur, Genevois français
Zone B : Île de France hors zone A, agglomérations supérieures à 50 000 habitants, quelques zones frontalières ou littorales
Zone C : le reste du territoire

 2)      Quel type de logement

Vous pouvez acheter dans le neuf ou l’ancien à partir du moment où le futur logement sera votre résidence principale et où vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence durant les 2 dernières années.

Si vous voulez acheter dans le neuf, le logement devra donc être neuf et n’avoir jamais été occupé. Ceci vaut pour un appartement ou un terrain à bâtir et construire ensuite votre maison.

 Si vous achetez dans l’ancien, le financement sera réduit par rapport au (- 10 % pour la zone A, - 20 % pour la zone B, - 25 % pour la zone C).

De plus le logement devra suivre certaines règles comme :

Une surface totale supérieure à 14 m² et une pièce principale d'au moins 7 m² et une pièce de service (WC ou salle d'eau). De même, un logement de moins de 20 ans sera automatiquement considéré comme « habitable ». Pour les logements de plus de 20 ans, un expert devra confirmer le respect des normes, et pourra obliger l'acquéreur à effectuer des travaux de mise à niveau pour autoriser l'obtention du prêt.

3)      Le montant accordé

Le prêt à taux zéro est là pour alléger l’emprunt principal ou les autres crédits et ne peut être ajouter à d’autres aides comme celles fournies par l’ANAH. 

Les prêts cumulables avec le prêt à taux zéro sont : le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné, le prêt 1 % employeur, le prêt d'épargne logement (PEL), le prêt bancaire et les autres prêts à caractère social.

Le montant du prêt est au maximum égal à 20 %* du prix de votre acquisition et ne dépassera pas 50 % de l'ensemble de vos emprunts pour ce logement exclusivement.

* Ce taux est égal à 30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines (décret du 26/12/2000).

Dans les tableaux suivants sont représentés les montants de prêt maximum pour un logement neuf …

Nb de personnes	Zone A	Zone B et C
1	16 000 euros	11 000 euros
2	22 500 euros	16 500 euros
3	25 000  euros	19 000 euros
4	27 500 euros	21 500 euros
5	30 000 euros	24 000 euros

4)      Le remboursement du prêt

Celui-ci est déterminé en fonction de deux critères :

-         vos ressources

-         les mensualités de vos autres emprunts faits pour acquérir le même logement

Il est aussi possible que vous rectifiez vos échéances en réduisant la durée du prêt cependant elle ne pourra pas être inférieur à 7 ans.

Revenu fiscal de référence	Remboursement		Mensualité pour 10 000 € (hors assurance)
	Durée totale	dont différé	Période de différé	Période de remboursement
moins de 15 800 €	22 ans	18 ans	0,00 €	208,33 €
de 15 801 € à 19 750 €	21 ans	18 ans	11,57 € (1/4 du prêt)	208,33 € (3/4 du prêt)
de 19 751 € à 23 688  €	17 ans	15 ans	27,78 € (1/2 du prêt)	208,33 € (1/2 du prêt)
de 23 689  € à 31 588  €	8 ans		104,17 €
au-delà de 31 589  €	6 ans		138,89 €

LE PRET A ACCESSION SOCIALE

1) Plafond de ressources

Comme pour le Prêt à taux zéro vous devrez justifiez de certains critères comme un plafond de ressources qui variera en fonction de l’endroit où vous allez habiter et de vos ressources calculer à l’année N-1 ou N-2 si votre souscription de prêt se fait entre le 1^er Janvier et le 29 Février. 

Le tableau détermine ces plafonds :

Composition du ménage	Ile de France	Province
1	15 204 euros	12 146 euros
2	22 316 euros	17 764 euros
3	26 800 euros	21 364 euros
4	31 294 euros	24 959 euros
5	35 801 euros	28 570 euros
Par pers supplémentaire	+ 4 498 euros	+ 3 598 euros

2)      Type de logement

Le logement peut être ancien ou neuf comporté des travaux ou non sous certains restrictions mais il doit être votre logement principal. Le prêt peut aller jusqu’à 90% du prix de votre acquisition et peut être cumulé avec d’autres prêts.

Que ce soit pour du neuf ou de l’ancien, une surface minimum est exigée en fonction du nombre de personnes qui vivront dedans.

Composition du ménage	Surface habitable minimale
1	14 m2
2	16 m2
Par pers supplémentaire	+ 9 m2

3)       Les taux d’interêt

Vous pouvez choisir entre un prêt à taux fixe :

- 5,35 % pour le PAS dont la durée est inférieure ou égale à 12 ans,
- 5,55 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans,
- 5,70 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans,
- 5,80 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 20 ans.

Ou à taux variable :

Le taux d'intérêt maximum du PAS à taux variable ou révisable quelle que soit la durée est de 5,35 %.

4)      Le dossier 

Les garanties exigées pour l'obtention d'un PAS sont : 

• une hypothèque de premier rang sur le logement (ou privilège de prêteur de deniers),

• une assurance décès-invalidité.

Pour bénéficier d'un PAS, l'emprunteur doit fournir à l'appui de sa demande (constitution du dossier de demande de prêt) : 

• un avis d'imposition de l'avant dernière année précédant celle de la demande de prêt,

• ses bulletins de salaire et ceux de son conjoint,

• la promesse de vente concernant le logement qu'il souhaite acquérir,

• l'état des lieux est obligatoire pour un logement de plus de 20 ans,

• le prix total TTC du logement et, si des travaux doivent être effectués, les devis descriptifs et estimatifs de ceux-ci,

• et, s'il s'agit de la construction d'une maison individuelle, le permis de construire.

 

LE PRET CONVENTIONNE

 

1) Attrait du prêt

 L’intérêt de ce prêt est qu’il est accordé sans condition de ressources avec un plafonnement du taux en fonction de la durée de l’emprunt et que l’on peut donner droit aux APL. Son désavantage est que le plus souvent les taux pratiqués sont plus forts que de simples taux bancaires. 

2) Type de logement

Il peut financer du logement neuf et de l’ancien à usage d’habitation principale ou locatif, un terrain à bâtir en vue de construire une maison dans les 3 ans après son achat. Cependant le bien pour lequel vous faites ce prêt doit quand même respecter certains critères :

- il doit être occupé 8 mois par an par le propriétaire, conjoint ou le locataire

- il doit être occupé dans l’année qui suit son achat

- il doit avoir une surface minimale en fonction du nombre de personnes y habitant

3) Modalités du prêt

Il peut s’étaler de 5 à 30 ans avec une possibilité de réduction ou augmentation jusqu’à 35 ans. Il n’y a pas de plafonnement du montant, on peut ainsi financer la totalité de son bien. Ce prêt est cumulable avec bine d’autres comme le prêt à taux zéro, le prêt fonctionnaire, le prêt relais, …

Composition du ménage	Surface habitable minimale
1	9 m2
2	16 m2
Pers supplémentaire	+ 9 m2